mercredi 25 janvier 2017

Est-ce que nous assistons à Beyrouth à une opération du genre « Solidere 2 » qui n'ose pas dire son nom ? (Art.410)


1. De Beyrouth à Qornet el-Sawda, en passant par la brasserie Laziza et la plage de Ramlet el-Baïda, les dérives du lobby immobilier au Liban

Impossible de se promener au Liban, sans s'en apercevoir. Le lobby immobilier qui sévit à Beyrouth veut s'accaparer la ville, en expulsant les classes moyennes et les natifs de la capitale des logements anciens, pour construire aux emplacements évacués des tours réservées à une classe aisée. De l'autre côté du Liban, Sannine hier et Qornet el-Sawda aujourd'hui, le lobby immobilier tente aussi de s'accaparer les sommets du Mont-Liban en défigurant ces montagnes éternelles pour y construire des villas réservées à une classe aisée. Un entrepreneur m'a fait part un jour d'une idée de construire un barrage à Qadisha et de transformer la vallée de Qannoubine en un lac et une base
de loisirs. Un maronite 2o7, de la région. De Beyrouth à Qornet el-Sawda, en passant par la brasserie Laziza et la plage de Ramlet el-Baïda, c'est le même constat.

Jésus a eu beau expliquer « qu'il est plus facile à un chameau de passer par le trou d'une aiguille qu'à un riche d'entrer dans le royaume de Dieu » (Matthieu 19:23-24), Mahomet a eu beau prévenir que « la course aux richesses vous distrait, jusqu’à ce que vous visitiez les tombes » (Al-Takasur 102:1-2), l'enterrement a beau être entre midi et 15 heures pour tout le monde, les biens terrestres ont beau resté dans ce monde, les rapaces ne reculent devant rien pour multiplier leurs gains. Ils transforment ce beau pays où coulaient jadis au temps biblique le lait et le miel, en un interminable chantier qui pourrit la vie quotidienne de l'ensemble des Libanais.

2. Le rafistolage de la loi de libéralisation des loyers

Après les rafistolages parlementaires, la valeur
locative est passée à 4%. Le loyer augmentera dans
cet exemple de 1 365 $/an, les 4 premières années,
et de 1 820 $/an, les 2 années suivantes, pour s'établir
à partir de la 6e année à 9 600 $/an, avec expulsion
assurée à la 10e année, sans indemnités.
Dans tous les pays normaux, les représentants de la nation tentent de chercher le bien commun, de résister aux lobbys et de protéger les plus vulnérables. Pas au Liban. Le 19 janvier 2017, les députés libanais n'ont pas eu la décence de revenir sur leur erreur, le vote de la loi de libéralisation des locations anciennes le 1er Avril 2014. Bien au contraire, ils ont procédé à un rafistolage des trois articles invalidés par le Conseil constitutionnel et remis la loi en circulation. En pratique, cela ne change pratiquement rien à la donne : le loyer de centaines de milliers de Libanais va augmenter de 10 000 $ à 20 000 $ par an, pour un 100 m2 ou un 200 m2 à Beyrouth, sachant que le salaire minimum libanais n'est que de 5 400 $ par an, avec expulsion assurée à la fin du nouveau bail, dans 9 à 12 ans.

3. Flashback sur le projet Solidere mis en œuvre depuis 1994

C'est au début des années 1990 et dans le but de faciliter la reconstruction et l'harmonisation du centre-ville de Beyrouth, détruit par quinze ans de guerre, et de trouver les fonds nécessaires, que le Premier ministre Rafic Hariri créa la célèbre société anonyme, Solidere, acronyme de Société libanaise pour le développement et la reconstruction. Le principe était simple : les propriétaires étaient expropriés de leurs biens immobiliers, mais recevaient en compensation des actions dans la nouvelle société. Sans nous perdre en palabres et polémiquer inutilement, on peut dire trois choses à propos de cet imbroglio politico-financier.

Primo, sans le projet visionnaire de Rafic Hariri, on risquait d'avoir un centre-ville à l'image du reste du pays, avec un urbanisme anarchique et laid. Aujourd'hui, nous avons un centre-ville superbe, il faut le reconnaitre. Secundo, les petits propriétaires du centre-ville n'ont cessé de dire haut et fort qu'ils ont été lésés dans cette transaction. Il faut dire que le prix du mètre carré a fortement augmenté au fil des années. Il se négocie de nos jours à des milliers de dollars. Rien à voir avec l'estimation des prix à l'époque, le facteur de conversion des valeurs des biens en actions et la hausse des prix des actions. Tertio, le projet Solidere a conduit à la sortie de la guerre et dans une période incertaine, à l'expulsion de facto d'une frange de Libanais, qui étaient ni riches ni pauvres, du centre-ville de Beyrouth, au profit d'une classe exclusivement aisée aujourd'hui. Tous ceux qui l'ont connu, peuvent en témoigner, il suffit de se promener dans ce downtown pour s'en rendre compte. C'est ce feeling qui pousse beaucoup de Libanais à dire que notre centre-ville est beau mais sans âme.

Cela étant dit, il faut quand même le souligner, le Premier ministre Rafic Hariri n'a jamais pris l'initiative de faire voter la libéralisation des loyers anciens au Liban de son vivant, alors qu'il avait tous les pouvoirs une grande partie du temps entre 1990 et 2005. Bien au contraire, il a gardé le contrôle des loyers à Beyrouth et le droit au maintien dans les lieux pour les locataires.

4. Peut-on qualifier la libéralisation des loyers en 2017 par « l'opération Solidere 2 » ?

Quand on se penche sur le problème des locations anciennes, on ne peut s'empêcher de faire le rapprochement avec ce qui s'est passé dans les années 1990, le projet Solidere. Certes, la loi actuelle n'a absolument rien à voir avec la société immobilière. Et pourtant, dans les faits, la libéralisation des loyers mise en place récemment aura les mêmes conséquences : l'expulsion d'une frange de Libanais, ni riches ni pauvres, de Beyrouth, au profit d'une classe exclusivement aisée. Le cercle des expulsions, cantonné au centre-ville dans le projet Solidere de 1994, sera élargi de nos jours aux arrondissements en périphérie du downtown de Beyrouth, incluant entre autres : Saïfi (Gemmayzeh), Rmeil (Mar Mikhael), Bachoura (Basta Ta7ta), Zkak el-Blatt (Batrakiyeh), Minet el-Hosn (Kantari), Ras-Beyrouth (Manara, Hamra, Qoreitem, Snoubra, Aïn el-Tineh, Raoucheh), Msaïtbeh (Sanaye3, Dar el-Fatwa), Mazraa (Basta Faouqa, Ras el-Nabaa, Horch, Tarik el-Jdideh), Achrafieh (Mar Mitr, Mar Nkoula, Sodeco, Hekmeh, Yessou3iyé, Hôtel-Dieu, Sioufi, Ghabé), etc. Sachez par ailleurs, que si une majeure partie des locations anciennes se concentre à Beyrouth, tout le territoire libanais est concerné par la libéralisation des loyers, de Tripoli à Tyr comme de Harit Hreik à Baalbek et aux coins les plus reculés du Liban.

Force est de constater qu'à Beyrouth, nous assistons bel et bien à une opération qui n'ose pas dire son nom, « Solidere 2 », une sorte d'adaptation libre du « film Solidere ». L'étude comparative fait ressortir :
- dans Solidere 1994, on a exproprié les propriétaires en les dépossédant de leur droit de propriété ; dans l'adaptation 2017, on expropriera les locataires en les dépossédant de leur droit au maintien dans les lieux ;
- dans Solidere 1994, on a converti les titres de propriété en actions ; dans l'adaptation 2017, on convertira le droit au maintien dans les lieux en un bail à durée limitée ;
- dans Solidere 1994, on a constitué une société anonyme pour regrouper tous les bénéficiaires, les propriétaires expropriés, et gérer le business foncier ; dans l'adaptation 2017, on n'aura pas besoin de créer une société anonyme, puisque de par leurs intérêts communs, les bénéficiaires, les grands propriétaires, sont regroupés au sein d'un lobby influent et puissant, comme en témoigne le vote de cette nouvelle législation foncièrement favorable aux propriétaires.

Pour prendre conscience du lien qui existe entre « le projet Solidere » (le business foncier dans le centre-ville de Beyrouth, mis en œuvre en 1994 jusqu'en 2029), et « la libéralisation des loyers » (le business foncier en périphérie du centre-ville de Beyrouth qui devrait être mis en œuvre progressivement dès 2017 et pleinement à partir de 2029), il suffit de se promener en ce moment même dans les Souks de Beyrouth, qui sont justement la réalisation-phare de la société Solidere. Au lieu de mettre un peu d'art et de culture dans ce temple de la consommation, la société foncière n'a rien trouvé de mieux que d'organiser une exposition des principaux projets immobiliers dans la capitale libanaise et aux alentours.

5. La loi de libéralisation des loyers constitue une grande menace pour l'avenir des Libanais

D'une part, parce qu'il s'agit d'une violation grave de trois droits séculaires de centaines de milliers de locataires libanais : le maintien dans les lieux, l’achat de leurs appartements avec une décote et l’indemnisation en cas d’expulsion. C'était le cas au Liban, depuis la nuit des temps.

D'autre part, parce que la libéralisation des locations anciennes aura de lourdes conséquences, comme ce fut le cas du projet Solidere dans les années 1990 : la gentrification de la capitale par l'exode des classes moyennes ainsi que des natifs de Beyrouth (et leur remplacement par des classes aisées, du fait de l'augmentation astronomique des loyers), la hausse du prix de l'immobilier (amplifiée par l'installation de plus de 1,5 million de ressortissants syriens au Liban) et la destruction du parc immobilier ancien (ainsi que des immeubles à taille humaine et de tout ce qui fait le charme de Beyrouth, l'architecture à trois arcades, les immeubles des années 1950-1960 et les merveilleuses persiennes !). Si la législation votée ne concerne pour l'instant que les habitations, il est évident qu'elle s'étendra prochainement à la libéralisation des loyers anciens des commerces. A terme, c'est toute la vie sociale dans la capitale qui sera bouleversée. Sans classes moyennes à Beyrouth, nous assisterons à une déshumanisation progressive et certaine de la ville

Et pourtant et pour l'instant, la machine est en marche. Si rien ne la stoppe, d'ici 2029, le Petit-Beyrouth, les régions autour du centre-ville, sera pratiquement vidée des Libanais des classes moyennes, résidentes et commerçantes, de toutes les confessions, plus particulièrement sunnites et chrétiennes, les principales communautés qui seront frappées de plein fouet par la libéralisation sauvage des loyers décidée par leurs défaillants représentants.

Pire encore, toutes les nouvelles tours qui poussent comme des champignons à Beyrouth, là où logeaient des locataires anciens, demeurent inaccessibles à la majorité de la population libanaise. Ceci s'explique par le fait que le marché de l'immobilier au Liban n'est pas un marché normal qui peut s'autoréguler et atteindre un équilibre raisonnable, à cause de plusieurs facteurs : l'implication des expatriés (aux revenus élevés), l'ouverture à la clientèle arabe (au grand pouvoir d'achat), l'inégalité sociale importante (à cause de l'existence de classes très aisées et de la facilité d'enrichissement personnel dues à l'absence d'imposition sérieuse ; une source sûre m'a rapporté qu'une banque a conclu il y a quelques jours, avec des clients triés sur le volet, des transactions qui garantiraient à ces derniers d'avoir des intérêts à deux chiffres sur le dépôt et le blocage d'un million de dollars ; pour le vulgum pecus, ça tourne autour de 1% !) et le blanchiment d'argent.

6. Les partis politiques et la loi de libéralisation des loyers : ils sont tous dans le coup, kelloun ye3né kelloun

Le fer de lance de la libéralisation des loyers anciens au Liban est le Courant du Futur. Et dire que certains observateurs se sont étonnés de l'accueil froid de Saad Hariri à Tarik el-Jdidé et de la claque électorale qu'il a reçue aux dernières élections municipales ! Il n'y a qu'à écouter les interventions des ténors du bloc parlementaire, lors du vote des rafistolages il y a quelques jours, pour se rendre compte de l'obstination du parti du Premier ministre pour parvenir à libérer les loyers, notamment à Beyrouth. Trois noms se sont distingués : Fouad Siniora (le cerveau du projet Solidere voté en 1994), Samir el-Jisr (dont le frère préside le Conseil du Développement et de la Reconstruction, CDR, un organisme d'Etat qui brasse des millions de dollars d'argent public et qui est rattaché au Premier ministre) et Robert Ghanem (le cerveau de la loi de libéralisation des loyers anciens dans sa forme pro-propriétaires).

Il est évidement injuste de mettre tout sur le dos du Futur. Ils sont tous dans le coup, kelloun ye3né kelloun, à des degrés différents et à quelques exceptions près, des députés qui ne représentent pas leurs partis et qui ne dépassent pas les doigts d'une seule main. Ziad Assouad (Courant patriotique libre), El-Walid Succariyé (bloc Hezbollah), Emile Rahmé (bloc CPL/Frangié) et Elie Aoun (bloc Joumblatt), ont tenté désespérément lors de la dernière séance législative du Parlement, de lier l'application de la libéralisation des loyers anciens à l'élaboration d'une politique du logement au Liban, comme l'a pourtant recommandé le Conseil constitutionnel, en vain. Nabih Berri (le président du Parlement since 1992) voulait rapidement en finir « quel qu'en soit le prix », Boutros Harb (indépendant) s'est beaucoup inquiété pour « les investisseurs », Ghassan Moukheiber (Courant patriotique libre) et Antoine Zahra (parti des Forces libanaises) se sont opposés farouchement, ne serait-ce que « de lier l'application de la loi à la création du compte » qui doit venir en aide aux locataires incapables de payer leur loyer. De son côté, Nawaf Moussaoui, très prolixe sur la nécessité de maintenir la branche armée de son parti, n'a absolument rien trouvé à redire une fois que Saad Hariri s'était engagé à créer le fameux compte dans les quatre mois à venir, à part acclamer chaleureusement le Premier ministre. Comment financer ce misérable « compte » (notez bien la nuance, il s'agit maintenant d'un compte et non d'une caisse, comme c'était le cas dans la 1re version de la loi !), comment assurer sa pérennité, comment feront ceux qui ne bénéficieront pas des aides et doivent supporter 1 000 $/mois d'augmentation de loyer et que deviendront tous les locataires anciens dans 9 ans, ne semblent pas empêcher le député du Hezbollah de dormir sur ses deux oreilles.

Absences remarquées, celles du leader-député « socialiste progressiste », Walid Joumblatt, on ne sait pas trop encore une fois ce qu'il en pense, et Neemtallah Abi-Nasr (Courant patriotique libre), grand défenseur de la libéralisation des loyers anciens. Suspens, les députés des Kataeb (Samy Gemayel) qui font partie du groupe de parlementaires qui a saisi le Conseil constitutionnel au sujet de la constitutionnalité de la loi la dernière fois, n'ont pas encore arrêté leur position cette fois.

L'ironie de l'histoire réside dans le fait que ce qui s'apparente à une « opération Solidere 2 », qui conduira à l'expulsion du Petit-Beyrouth des classes moyennes, notamment sunnites et chrétiennes, est conduite et approuvée par le Courant du Futur (Saad Hariri), un parti à dominante sunnite, et par le Courant patriotique libre (Michel Aoun, Gebrane Bassil) et les Forces libanaises (Samir Geagea), deux partis chrétiens, qui ne cessent de gaver les Chrétiens depuis un an par la portée historique de leur nouvelle alliance. La 7awla wala qouwata ella bellah, ya yessou3 dakhil esmak !

On retrouve aux abonnées absents aussi, le mufti sunnite de la République, cheikh Abdel-Latif Deriane, le patriarche maronite d'Antioche et de tout l'Orient, cardinal Bechara Raï, le métropolite orthodoxe de Beyrouth, monseigneur Elias Audi, et les chefs religieux des 14 autres communautés restantes, qui ont tous une fâcheuse tendance à se mêler de ce qui ne les regarde pas et à ne pas se mêler de ce qui les regarde.

Aux abonnés absents, on retrouve également la nouvelle municipalité de Beyrouth, qui disposerait de 1,5 à 3,4 milliards de dollars d'argent public à dépenser entre 2016 et 2022. Rien de plus normal, elle dépend entièrement du Courant du Futur et n'a jamais jugé utile de parler de logement, même durant la campagne électorale en mai 2016 où elle a eu le culot de se présenter devant les électeurs sous le titre « Lei7it el-Biyerté ». Il faut dire qu'à sa tête se trouve Jamal Itani, l'ex-président du CDR cité plus haut (2002-2004), grand entrepreneur qui a travaillé en Arabie saoudite et en Jordanie, nommé en 2014 par la société Solidere, en toute discrétion, « Directeur général des opérations ». Pardon? Mystère et boule de gomme. Saad Hariri, Samir Geagea et Michel Aoun, ont tellement déçu les rues sunnite et chrétienne, que cette « liste des Beyrouthins » de Jamal Itani, qui a regroupé tout l'échiquier politique de la capitale, n'a recueilli que 9% des voix des électeurs de Beyrouth aux dernières élections municipales, face aux outsiders du mouvement civique Beirut Madinati, dans une ville que se partageaient pourtant, le Courant du Futur, le parti des Forces libanaises et le Courant patriotique. Wal2ati a3zam, à ce qu'on dit. Rendez-vous aux prochaines élections législatives.

7. Les solutions justes et durables : les projets alternatifs à la libéralisation sauvage des loyers

La loi de libéralisation des loyers actuelle ne peut absolument pas constituer une politique du logement au Liban, encore moins une solution viable au casse-tête des locations anciennes. Ce n'est pas de la sorte qu'on résolve ce genre de problèmes sociaux complexes dans un pays développé. Les solutions justes et durables existent. J'en vois au moins trois.

. La première se trouve dans la loi française de 1948, qui cadre les locations anciennes en France, toujours en vigueur 69 ans après son vote et qui concerne encore 200 000 foyers essentiellement à Paris. La loi de 1948 a permis aux locataires anciens en France, d'acheter les appartements qu'ils louaient au prix du marché avec une décote allant jusqu'à 50%. Il peut en être ainsi au Liban avec les grands propriétaires de logements anciens.

. La seconde réside dans une obligation que les pouvoirs publics au Liban imposent aux promoteurs qui détruisent les immeubles anciens (1-6 étages), pour y construire des tours de 10-50 étages, de revendre des appartements neufs aux locataires anciens qui y logeaient auparavant, au prix de revient. Dans ce cadre, on peut même imaginer une autre obligation inspirée par la loi française relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (dite loi SRU, votée en 2000). Pour favoriser la mixité sociale et lutter contre la constitution de ghettos par classe sociale, l'Etat français impose aux communes de disposer de 25% de logements sociaux. Ainsi, l'Etat libanais peut imposer à tous les promoteurs de logements neufs dans Beyrouth et ailleurs, de réserver 25% des surfaces de vente à des locataires anciens du même quartier ou des locataires nouveaux inscrits sur un registre officiel de bénéficiaires à faibles revenus qui souhaitent accéder à la propriété. Dans les deux cas, il reviendra à l'Etat libanais de se porter garant et d'accorder des prêts à taux zéro aux personnes concernées.

. La troisième est celle où l'Etat libanais prend en charge lui-même, directement, la construction et la mise en vente de logements au prix de revient dans tous les quartiers du Petit-Beyrouth et non d'envoyer les indésirables locataires anciens en dehors de la capitale, comme le souhaitent quelques humanistes de la dernière pluie.

Ces solutions combinées présentent l'avantage d'être équilibrées, permettant à la fois aux propriétaires de trouver leur compte et aux locataires d'accéder à la propriété, à un prix raisonnable, et à l'Etat d'assumer ses responsabilités à un coût maîtrisé, dans un pays fortement endetté et de plus en plus cher, soit en restant dans les appartements anciens qu'ils louent, soit en emménageant dans un appartement neuf situé dans leurs quartiers.

Les parlementaires libanais, doivent savoir que toute solution qui n'aboutira pas au maintien des locataires dans les logements qu'ils louent depuis des décennies ou au moins dans les quartiers où ils résident depuis des lustres, est nulle et non avenue. De même, toute politique du logement qui ne permet qu'à une toute petite minorité de la population libanaise d'avoir la capacité de résider à Beyrouth si elle le désire, est aussi nulle et non avenue. 

On dénombre 147 logements sociaux pour 1 000 habitants aux Pays-Bas, 102 au Danemark et en Autriche, 95 en Suède, 85 au Royaume-Uni et 69 en France. On en a zéro au Liban ! Ainsi, le gouvernement, le Parlement et la municipalité de Beyrouth, sont appelés à bien assumer leurs responsabilités pour une fois et à élaborer et mettre en oeuvre, une véritable politique du logement basée sur les solutions proposées dans cet article, et sur tant d'autres, afin que tous les Libanais aux revenus modérés puissent disposer de logements sociaux à acheter, et non à louer. Une telle politique du logement digne de ce nom devra préserver l'humanisation, le charme et la qualité de vie à Beyrouth, aujourd'hui menacés par une urbanisation sauvage sans schéma directeur. Nous devons tout faire pour que la politique du logement soit au centre de la campagne électorale des prochaines élections législatives afin de pouvoir écarter les députés et les candidats défaillants. 

En attendant, tous les regards convergent vers « beï el-kel » (le père de tous), pour voir si le président de la République libanaise, Michel Aoun, mérite bien son nouveau surnom et savoir s'il rejettera en bloc la libéralisation sauvage des loyers au Liban et exigera des différents acteurs, des solutions justes et durables, dans l'intérêt des propriétaires et des locataires.